Jouissance privative, mais qu'est-ce donc ?
Jouissance privative, jouissance exclusive ou encore droit d'usage, tant de mots pour décrire un droit souvent mal compris des copropriétaires :
Quels sont mes droits sur les parties communes et sur les parties privatives ? La réponse se trouve très souvent dans votre règlement de copropriété puisqu'il les détermine.
Dans ce cas d'espèce, un copropriétaire bénéficiait de la jouissance exclusive d'un jardin. Cela signifie qu'il est le seul à pouvoir l'utiliser sans pour autant que cette utilisation lui octroie un droit de propriété. En outre, cela signifie que le jardin constitue une partie commune.
La Cour de cassation l'a rappelé à de nombreuses reprises (Cass. Civ 3, 23.1.2020, U 18-24.676): toute construction sur une partie commune est soumise à l'accord de l'Assemblée Générale des copropriétaires. Ainsi, lorsque des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ont été entrepris sans l’autorisation de l’Assemblée Générale, le copropriétaire peut être condamné à remettre les lieux en leur état d'origine, notamment en démolissant ses installations irrégulières. En revanche, l'Assemblée Générale peut décider de ratifier ces travaux à posteriori.
En outre, être seul utilisateur d'un jardin, d'une terrasse ou d'un balcon réputé à jouissance exclusive par le règlement de copropriété ne permet pas de se comporter en propriétaire et d'apporter des modifications sans porter la demande à l'Assemblée Générale.
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Même réservée à la jouissance privative d'un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l'objet d'aucune appropriation (Civ. 3e, 10 janv. 2001, no 99-11.607) ;
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Le copropriétaire n'est pas libre de construire ou d'affouiller le sol (Civ. 3e, 15 janv. 1980, RDI 1980. 456, obs. Givord et Giverdon) ;
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Sauf mention contraire du règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune telle un jardin implique pour le copropriétaire bénéficiaire les opérations de maintenance (autrement dit, les menues opérations d’entretien) de celui-ci et des arbres et arbustes s’y trouvant (Cass. 3e civ. 14 février 1996, n° 94 - 11737) ;
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En l'absence de stipulation dans le règlement de copropriété imputant la charge des travaux d'étanchéité des terrasses aux seuls titulaires des lots concernés, ceux-ci doivent être mis à la charge de tous les copropriétaires (Civ. 3e, 18 déc. 1996, no 94-18.754, Bull. civ. III, no 240).